omroep flevoland

De Floriade woonwijk krijgt geen 30% sociale woningbouw, maar 20%. Dat staat in het definitief ontwikkelingsplan van Amvest. De projectontwikkelaar zegt wel meer sociale woningen te kunnen bouwen maar dan kost dat de gemeente Almere 4,2 miljoen euro. Het college van burgemeester en wethouders stelt dat te veel geld te vinden voor de bouw van 60 sociale woningen en gaat akkoord met 20%. Ook maakt de gemeente geen miljoen winst met het ontwikkelingsplan van Amvest zoals de raad wilde, maar een miljoenenverlies van 7,6 miljoen euro.

De gemeenteraad buigt zich waarschijnlijk na de herfstvakantie over het Floriade-dossier op de politieke markt. De raad kan tot 1 december op- en aanmerkingen maken op het ontwikkelingsplan. Daarna besluit het college of de opdracht definitief aan Amvest wordt gegund. Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Arjan Bregman van de Universiteit van Amsterdam maakte zich al eerder zorgen over deze werkwijze, maar volgens toenmalig wethouder Mark Pol was dat onterecht en kan de gemeenteraad nog van de deal afzien.

"Het verlies van 7,6 miljoen is een investering in de toekomst"

Voor de ontwikkeling van de woonwijk schreef de gemeenteraad op 1 december vorig jaar een Europese aanbesteding uit. Hieraan deden naast Amvest ook Dura Vermeer en BPD mee, maar de inschrijvingen van die twee partijen werden ongeldig verklaard waardoor Amvest overbleef.

Wat waren de eisen en wensen van de gemeenteraad?
De gemeenteraad gaf het college bij het kiezen van een marktpartij een aantal kaders mee. Een eis betrof de verkoop van de grond voor 600 woningen en 60 waterwoningen. De deal met Amvest moest Almere onder aan de streep een miljoen euro opleveren. Ook moesten er extra geluidswerende maatregelen worden genomen.

Een belangrijke wens betrof verder de bouw van woningen voor mensen met een smalle beurs: 20% sociale huur en 10% sociale koop.

Ook wilde de raad dat de wijk zeer autoluw zou worden met hooguit duizend parkeerplaatsen, zoveel mogelijk aan de randen van de wijken. Parkeergarages liggen op maximaal 150 meter van de huizen en bewoners maken gebruik van elektrische deelauto's.

Meer woningbouw toestaan, kan miljoenenverlies wegwerken
Uit het plan van Amvest blijkt dat de gemeente geen winst maakt op de verkoop van de grond maar een miljoenenverlies. De grondexploitatie van de wijk levert een tekort op van 7,6 miljoen euro. De kosten bedragen circa 61 miljoen. De gemeente investeert met name in het gebied door het aanplanten van de bomen- en plantenbibliotheek, het arboretum en de aanleg van verkeersbruggen. De opbrengst door de grond te verkopen aan Amvest bedraagt circa 53.400.000 euro.

Volgens het college van burgemeester en wethouders kan het verlies grotendeels worden betaald uit de reserves van de gemeente: 7,2 miljoen. Verder zou de nieuwe businesscase van de Floriade circa 4 ton opleveren en met het verlies kunnen worden verrekend. Hierover praat de gemeenteraad binnenkort op de politieke markt verder bij de behandeling van de begroting voor volgend jaar.

Het college van burgemeester en wethouders ziet het verlies van 7,6 miljoen meer als een investering in de toekomst. De investeringen in het gebied die horen bij een woonwijk met meer woningen, zijn dan namelijk al gedaan. Een andere discussie die de gemeenteraad dan ook zal gaan voeren, betreft het toestaan van het bouwen van extra woningen in de wijk. Nu heeft de gemeente in het nieuwe bestemmingsplan bepaald dat dit 600 woningen en 60 waterwoningen betreft. Maar adviesbureau Andersson Elffers Felix (AEF) geeft in een rapportage aan dat er nog zeker duizend woningen bij zouden kunnen komen, goed voor een extra opbrengst van 35/40 miljoen euro. Dan zou het verlies van 7,6 miljoen euro ruimschoots worden gecompenseerd.

Tegenover het verlies staat bovendien dat Amvest voor eigen rekening en risico de grond bouw- en woonrijp maakt, de infrastructuur aanlegt en het gebied ontwikkelt. De projectontwikkelaar zal voor circa 300 miljoen in het gebied investeren, zo staat in de stukken. Ook wil Amvest zich langdurig aan het gebied verbinden.

Hoeveel overheidsgeld zit er al in de Floriade?
Het is niet de eerste keer dat er extra geld wordt gevraagd voor het Floriade-project. De gemeenteraad stak vorig jaar al zo'n 4,4 miljoen euro extra in de organisatie van de Floriade. Dat geld kwam bovenop de 10 miljoen euro die er oorspronkelijk voor was uitgetrokken. Beide keren werd er door toenmalige verantwoordelijk wethouders beloofd dat het hierbij zou blijven. Ook de huidig wethouder Loes Ypma zegt nu dat ze niet verwacht dat ze de raad nog een keer om extra geld moet vragen.

Naast het verlies op de grondexploitatie steekt Almere in totaal bijna 14,4 miljoen euro in de businesscase Floriade. Daarnaast trekt de gemeente ook nog 3,4 miljoen euro uit in de begroting voor de realisatie van stil asfalt ten behoeve van de Floriade woonwijk. De provincie betaalt 10 miljoen euro. Verder hoopt de gemeente dat de Rijksoverheid er minimaal 5 miljoen euro bijlegt, maar dat bedrag is nog altijd niet zeker. Daarnaast wordt er nog gerekend op wat kleinere bijdragen van andere overheden zoals de gemeente Amsterdam.

Floriade-wijk is al grotendeels gereed tijdens het evenement
De gebiedsontwikkeling en het evenement worden met de komst van Amvest nog meer met elkaar geïntegreerd. De investeringen in het gebied zijn zowel voor het evenemententerrein als de nieuwe woonwijk. Ook wordt een groot deel van de woningen en voorzieningen al tijdens het evenement Floriade neergezet: 428 woningen en paviljoens. Die moeten er medio 2021 staan, wil het evenement op 29 april 2022 van start kunnen gaan. Een deel van het vastgoed wordt na de wereldtuinbouwtentoonstelling omgebouwd tot huizen. De wijk wordt na afloop van het zes maanden durende evenement verder afgebouwd. Dat duurt tot ongeveer 2024.

Minder sociale huurwoningen en meer vrije sector huurwoningen
Het woningbouwprogramma van de toekomstige wijk komt er wel anders uit te zien. De gemeenteraad had eerder de wens neergelegd dat van de 600 huizen 30% sociale woningbouw zou zijn, 15% vrije sector huurwoningen, 25% middeldure koopwoningen en 30% dure koopwoningen met 30 kavels. Maar in het plan van Amvest komen er vooral minder sociale huurwoningen en meer vrije sector huurwoningen:

- 20% sociale woningbouw (120 appartementen verdeeld over vier flats)
- 40% vrije sector huurwoningen (180 woningen en 120 appartementen van 100-140 m2)
- 10% middeldure koopwoningen (60 woningen van 120 m2)
- 30% dure koopwoningen, waaronder 30 kavels (55 woningen en 95 appartementen van 120-200 m2 en 30 kavels)
- 60 dure waterwoningen
- 42.000 vierkante meter aan voorzieningen (hotel met 180 kamers, horeca, markthal, kinderopvang, bedrijfsgebouwen). Naast de ontwikkeling van voorzieningen door Amvest bouwt ook Aeres hogeschool een campus van 4000 vierkante meter op het terrein en zet de provincie er een innovatiepaviljoen neer van 1000 vierkante meter.

Bomen- en plantenbibliotheek mogelijk botanische tuin
Voor het beheer en onderhoud van het arboretum wordt nog nagedacht over het opzetten van een parkmanagementorganisatie, waarin zowel de gemeente als Amvest participeren. Voor het behoud van het Floriade-terrein wordt bekeken of het een monumentenstatus kan krijgen. Het zou dan het eerste gebied in Almere zijn waar het groen zo'n status krijgt. Verder wordt nog onderzocht of voor het beheer van de bomen- en plantenbibliotheek een officiële botanische tuin gemaakt kan worden. Het zou daarmee de eerste botanische tuin van Flevoland zijn.

Winy Maas: "Te weinig gebouwen bedekt met planten"
De gemeentelijke supervisor Winy Maas is redelijk positief over het ontwikkelingsplan. Architect en stedenbouwkundige Maas die het ontwerp maakte voor de Floriade, heeft ook zorgen. Hij is er nog niet van overtuigd dat er voldoende groene architectuur in het gebied aanwezig is. "Veel gebouwen zijn niet of onvoldoende bedekt met beplanting, en die gebouwen die wel groene balkons of gevels hebben lijken een beperkte relatie met het arboretum aan te gaan", zo schrijft hij in zijn advies. Hij meent dat er een beeldkwaliteitsplan moet komen.

"Veel gebouwen zijn niet of onvoldoende bedekt met beplanting."

Zorgen over te weinig inzendingen voor het vullen van de paviljoens
Tot zover de ontwikkelingen van de Floriade-woonwijk. Extern adviesbureau Andersson Elffers Felix (AEF) heeft in opdracht van de gemeente nog eens goed gekeken naar de organisatie van het evenement Floriade, de zogeheten midterm review. Ligt de Floriade BV nog een beetje op koers?

Uit de rapportage valt op te maken dat er zorgen zijn over de organisatie van het evenement.

- Er moeten concretere doelstellingen komen. De geformuleerde doelstellingen zijn nu erg divers, van een showcase voor de tuinbouwsector tot een leerproces voor de vergroening van steden. Hierdoor is het lastig sturing te geven aan het binnenhalen van inzendingen voor het evenement, evenals het binnenhalen van sponsors en subsidies.

- De Floriade is in de kern een tentoonstelling waarop landen en steden zich presenteren. Voor de werving van internationale inzendingen is de BV afhankelijk van de inspanningen van anderen, zoals de Nederlandse ambassades in het buitenland. Het is de vraag of er snel genoeg zekerheid zal zijn over deze inzendingen. AEF denkt dat dit maar in beperkte mate zal gaan gebeuren gezien de krappe planning.

- De gemeentelijke organisatie en de Floriade BV weten elkaar steeds moeilijker te vinden. Door de intensievere samenhang tussen het evenement en de woonwijk moet er juist beter met elkaar worden samengewerkt. De gemeenteraad denkt momenteel aan de hand van een advies van oud-minister Cees Veerman na over de opzet van een nieuwe structuur.

- Er is bij de BV meer behoefte aan mensen met ervaring met het organiseren van grootschalige evenementen & festivals, de programmering daarvan, het werven van sponsoren en de lobby voor nationale en internationale inzendingen. Daar wordt in elk geval op gelet bij de werving van een nieuwe directeur, zo stelt het college in een reactie op het rapport. De huidige directeur Jan-Willem Griep is namelijk door ziekte langdurig uitgeschakeld en de andere directeur Jannewietske de Vries heeft een nieuwe baan gevonden. De projectdirecteur van de gemeentelijke organisatie Remko Schnieders neemt daardoor tijdelijk de taken van de BV waar.

Kosten voor Floriade-evenement stijgen, gevolg is minder winst
Nu de woonwijk en het evenement meer met elkaar worden verweven, is er ook een nieuwe doorrekening gemaakt van al deze uitgaven en opbrengsten. Dit komt omdat nu deels kosten en opbrengsten zijn onderbracht in de grondexploitatie waardoor de businesscase van de Floriade BV er nu anders uitziet. Zo worden vooral de investeringen voor het terrein overgeheveld naar de grondexploitatie.

Verder zijn de kosten voor de organisatie van het evenement gestegen, doordat er 3,8 miljoen extra in de de projectorganisatie wordt gestoken. Dat sluit aan op het advies van AEF dat er een stevigere organisatie nodig is om van het evenement een succes te maken. Ook verwacht de BV zelf meer te moeten investeren in de aantrekkelijkheid van het programma van de Floriade en is er nu een kostenpost in de begroting opgenomen voor de beveiliging van het terrein.

Het gevolg is dat het evenement naar verwachting niet meer 2 miljoen winst maakt, maar circa 250.000 euro.

Vijf ton extra naar de risico-reservering
De gemeente heeft verder de risico's die de organisatie van het evenement met zich meebrengen nader onder de loep genomen. Daarvoor wordt nu vijf ton extra gereserveerd. Het bedrag komt hiermee op een totaal van 11,5 miljoen euro. Dit bedrag werd eerder al eens verhoogd van 7 naar 11 miljoen euro.

Omdat Amvest de verdere ontwikkeling van het evenemententerrein en de stadswijk op zich neemt, vervalt een aantal risico's die hierop betrekking hebben. Aan de andere kant zijn er ook risico's bijgekomen. Zo zijn er zorgen over de inzendingen vanuit buitenlandse steden. Ook kunnen de Nederlandse inzendingen van een te laag niveau zijn.

Verder wil Amvest overnachtingen op het terrein tijdens het evenement aanbieden. Daarvoor is dan wel een goede avondprogrammering nodig. De kans bestaat dat er te weinig animo is voor een avondprogrammering. De gemaakte kosten zijn dan een nieuw risico.

Overigens zijn ook nog niet alle kosten voor veiligheid inzichtelijk. Zo zou de avondprogrammering op dit gebied nog extra uitgaven met zich mee kunnen brengen.