omroep flevoland

Wie zes maanden na de sluiting rondwandelt op het voormalige Floriadeterrein, ziet nog maar weinig dat herinnert aan de wereldtuinbouwtentoonstelling van 2022. De kabelbaan is verdwenen, de landenpaviljoens zijn gesloopt, en ook de rest van de bouwwerken zijn vrijwel allemaal weer afgebroken. 

Wat overblijft zijn de rechte wegen en paden die samen de herkenbare hokjes-structuur van het gebied vormen. En te midden van een hele hoop lege kavels staat woontoren Flores. Inmiddels bewoond door huurders, maar tijdens de Floriade grotendeels ongebruikt.

De plannenmakers van het evenement zagen de toekomst jaren geleden heel anders voor zich. Na afloop van de Floriade zou er meteen al een prachtige woonwijk staan. Sterker nog: de eerste woningen zouden al voorafgaand aan de Floriade neergezet worden. Het liep in werkelijkheid compleet anders.

Woontoren Flores staat daarbij symbool voor wat is misgegaan rond het uitblijven van woningen en ander permanent vastgoed. De vastgoedontwikkelaar van woonwijk Hortus en de gemeente Almere hebben inmiddels zo'n hoog oplopende ruzie, dat onduidelijk is wanneer de lege vakken van het terrein wel volgebouwd worden. De twee partijen treffen elkaar binnenkort voor de rechter.

Het verhaal in het kort:
* Al vanaf de kandidaatstelling was de boodschap van Almere: onze Floriade gaat niet alleen over tuinbouw, maar ook over stedenbouw.

* De 'wijk van de toekomst' laten zien, bleek een opgave die botste met de belangen van een traditionele tuinbouwtentoonstelling. 

* Er ontstond een ingewikkelde driehoeksverhouding. De gemeente Almere, Floriade BV, en vastgoedontwikkelaar Weerwater CV hadden geregeld tegengestelde belangen. 

* Woontoren Flores is exemplarisch voor de stroeve verhoudingen. Weerwater CV wilde vooral bouwen voor de lange termijn. De Floriade BV ging het juist vooral om het zes maanden durend feest. En dat botste met elkaar.

* De gemeente Almere moest de portemonnee trekken om toren Flores toch nog enig aanzicht te geven.

Een team journalisten van Omroep Flevoland en 1Almere sprak afgelopen jaar met vele direct betrokkenen bij de Floriade. Ook zijn meer dan duizend interne documenten bestudeerd. Naar voren komt een beeld van meningsverschillen en tegengestelde belangen. In dit verhaal een analyse van de verstoorde verhoudingen.

Dit verhaal is Deel 3 in een vierluik waarin we kijken naar de problemen die de Floriade parten hebben gespeeld. Lees hier de rest. 

Meer dan alleen tuinbouw
Almere profileerde zich al tijdens de kandidaatstelling voor de Floriade nadrukkelijk als plek waar aandacht zou zijn voor meer dan alleen land- en tuinbouw. Ook het thema duurzame woningbouw werd benoemd als één van de speerpunten. Wereldwijd wonen namelijk steeds meer mensen in grote steden. Als dé groeistad van Nederland is het dan ook een onderwerp dat Almere op het lijf geschreven is. De slogan die bedacht wordt voor de Almeerse Floriade, Growing Green Cities, laat er op voorhand geen twijfel over bestaan: voor stedenbouw zal een grote rol zijn weggelegd tijdens het evenement. Van de bouwwerken die op het terrein verschijnen, wordt dan ook wat verwacht.

Dertien in een dozijn flatgebouw
Een modern vormgegeven toren, met balkons gevuld met grote bomen en groene struiken. Waardoor je met één blik op het gebouw meteen ziet dat het gaat om een niet alledaags flatgebouw. Zo zien de schetsen voor wat dan nog 'Toren II' heet er in eerste instantie uit. Een ontwerp dat perfect past bij het gekozen thema van de wereldtuinbouwtentoonstelling. 

Maar als de vastgoedontwikkelaar in 2020 de bouwvergunning aanvraagt, komt een heel ander beeld naar voren. De toren krijgt een bakstenen gevel waar geen boom meer op te bekennen is. In deze vorm is de toren niet de gewenste 'eye-catcher,' maar eerder een dertien in een dozijn flatgebouw. Dit tot onvrede van de gemeente en Floriade BV, die juist graag wel een gebouw met een opvallend uiterlijk zien. 

Drie hoofdrolspelers
Om te begrijpen waarom een modern en gewaagd ontwerp uiteindelijk wordt afgezwakt tot een simpel appartementencomplex, moeten we kijken naar de organisatiestructuur van het evenement. 

Alle zaken die betrekking hebben op de zes maanden durende wereldtuinbouwtentoonstelling vallen onder de verantwoordelijkheid van de Floriade BV. Dit is een los bedrijf dat door de gemeente Almere is opgericht. Voor de bouw van het permanent vastgoed op het Expoterrein is de gemeente in 2018 een contract aangegaan met projectontwikkelaar Amvest. Later haalt die partij Dura Vermeer erbij, waarna de twee verder gaan onder de naam Weerwater CV. 

Voor Amvest en Dura Vermeer staat een succesvolle Floriade met prachtige gebouwen niet per se bovenaan het lijstje met prioriteiten. De bouwbedrijven kijken niet enkel en alleen naar de zes maanden durende tuinbouwtentoonstelling, maar hebben de blik pakweg dertig tot veertig jaar vooruit gericht. 

Korte vs. Lange termijn 
Amvest, ontstaan uit twee pensioenfondsen, heeft als doel een gezond rendement te halen op de woningbouwprojecten die het neerzet. Oftewel: winst maken. In het geval van 'Toren II' betekent dit: hoe duurder het ontwerp en de constructie, des te minder winst er te maken valt op de verhuur van het gebouw. Amvest kan namelijk niet zomaar elke prijs voor de appartementen vragen. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de percentages sociale huur, vrije huur- en koopappartementen die op het Floriadeterrein neergezet worden. In het geval van 'Toren II' gaat het om huurbedragen die gericht zijn op mensen met een middeninkomen.

Plat gezegd: hoe lager de bouwkosten voor de toren, des te voordeliger het is voor vastgoedontwikkelaar Amvest. De simpele gevel die opduikt als de bouwvergunning wordt aangevraagd is daar het gevolg van. Achter de schermen wordt op dat moment al wel gesproken over manieren om de toren toch een luxere uitstraling mee te geven. Uiteindelijk wordt gekozen voor een opvallende glazen gevel met daarop de plantenbibliotheek van de Floriade. De gemeente betaalt de extra kosten.

Uitzicht vanaf de toren

Een uitkijkpunt, hoe leuk ook, matcht namelijk niet goed met het doel waarvoor de toren gebouwd is: als appartementencomplex. Zo worden aan publiek toegankelijke gebouwen strengere veiligheidseisen gesteld als woongebouwen. De boodschap van de vastgoedontwikkelaar: we kunnen het best anders doen, maar dan moet er wel voor die meerkosten betaald worden. En daar staat de Floriade BV dan weer niet om te springen. Het zorgt ervoor dat er lang onduidelijkheid bestaat over de rol die de toren tijdens het evenement zal vervullen. En aan alles kleeft een prijskaartje. 

Want de Floriade BV moet tijdens de zes maanden durende expo huur betalen aan Weerwater CV voor het gebruik van de toren. Kosten waarvan men in eerste instantie dacht ze terug te kunnen verdienen door de appartementen in het gebouw te verhuren aan medewerkers van exposerende landen. Deze mensen hebben sowieso onderdak nodig, dus wat zou nou mooier zijn dan dit ook op het Floriadeterrein zelf te kunnen doen? 

In de praktijk blijken er echter nogal wat haken en ogen te zitten aan dat idee. Het betekent namelijk dat het terrein ook 's avonds toegankelijk moet zijn voor de bewoners en gebruikers van de toren. Iets wat moeilijk te rijmen valt met het gebied na sluitingstijd op slot draaien. Het kan wel, maar zou betekenen dat er in de avond en nacht een bewaking bij de poort moet zitten. En dat brengt weer de nodige extra kosten met zich mee. 

Ook zou de Floriade BV nog flink wat moeten investeren om de appartementen klaar te krijgen voor de verhuur. Het gebouw wordt namelijk leeg opgeleverd. Zaken als een bank, eettafel, stoelen en gordijnen moet de BV regelen. De conclusie: compleet inrichten voor de verhuur weegt niet op tegen de inkomsten die er tegenover staan. En zo kon het gebeuren dat het stralende middelpunt van het terrein tijdens het evenement maar een beperkte rol speelde. De Floriade BV gebruikt de appartementen als kantoorruimte en ook de gemeente maakt er soms gebruik van.

Een scheve driehoeksverhouding
De tegengestelde belangen die zichtbaar worden bij de bouw van toren Flores spelen ook bij de aanleg van ander vastgoed. Vastgoed dat er voorafgaand aan de Floriade dus niet komt. Bij Amvest en Dura Vermeer wordt 1 juli 2019 aangehouden als moment waarop men van de Floriade BV wil weten wat er neergezet moet worden. In het half jaar daarvoor wordt intensief overlegd en gewerkt aan schetsen en ontwerpen. 

De Floriade BV zit daarbij in een lastige spagaat. Enerzijds willen Amvest en Dura Vermeer weten wat er gebouwd moet worden, anderzijds weten deelnemende landen halverwege 2019 helemaal nog niet hoe hun inzending eruit komt te zien. Gebouwen neerzetten die zowel dienst kunnen doen als woning, maar ook gebruikt kunnen worden tijdens de tuinbouwexpo is zo makkelijk nog niet. Een paviljoen is namelijk iets heel anders dan een woonhuis.

Wat meespeelt is dat de Floriade BV de vastgoedpartijen niet kan dwingen om mee te gaan in hun wensen en eisen. De deal over het vastgoed is namelijk vooral een overeenkomst tussen de gemeente en Weerwater CV. De Floriade BV wordt wel bij de gesprekken betrokken, maar heeft geen formele positie die de BV in staat stelt om zaken af te dwingen. 

Het zorgt ervoor dat de Floriade ook naar alternatieven zoekt voor bebouwing. Er worden verschillende dingen geprobeerd. Zo is een congresruimte een belangrijk onderdeel van elke Floriade. Naast dagjesmensen trekt het evenement namelijk ook zakelijke activiteiten. Tijdens de Almeerse Floriade staat er uiteindelijk een groot tijdelijk paviljoen voor dit doel. De Floriade BV probeerde voordat men op het tijdelijke bouwwerk uitkwam ook andere wegen te bewandelen. Zo werd er gesproken met een partij die een permanent congres en entertainmentcentrum in de geluidswal langs de A6 wilde ontwikkelen. Dat project liep op niks uit.

Bouwplannen van Weerwater CV

Hoe dan ook, de rekening wordt uiteindelijk doorgeschoven richting de gemeente. Iets waar ze op het stadhuis eind 2018 al voor gewaarschuwd werden. Het bureau AKRO Consult bekijkt dan de deal die is gesloten met vastgoedontwikkelaar Amvest en komt tot het volgende oordeel: "[...] wanneer Amvest eenzijdig besluit zich niet aan deze afspraken te houden zal de gemeente weldegelijk voor deze risico’s opdraaien. De contractuele "stok" in het contract ontbreekt en het welslagen van het evenement zal van bovenliggend belang zijn ten opzichte van de te maken kosten." En inderdaad, het slagen van de zes maanden durende Expo wordt zo belangrijk gevonden dat de portemonnee getrokken wordt. 

In aanloop naar de Floriade bleven de meningsverschillen tussen de vastgoedontwikkelaar en de gemeente onzichtbaar voor de buitenwereld. Inmiddels liggen ze open en bloot op straat. Op een aantal punten is de discussie zo vastgelopen dat de twee partijen elkaar binnenkort bij de rechter treffen. Het is Weerwater CV die deze stap heeft gezet.

Lees meer:
Dit verhaal is Deel 3 in een vierluik waarin we kijken naar de problemen die de Floriade parten hebben gespeeld. Lees hier de rest.

Verantwoording:
Omroep Flevoland en 1Almere hebben het afgelopen jaar onderzoek gedaan naar de Floriade, met steun van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. We raadpleegden openbare documenten en stukken die via de Wet open overheid (WOO) zijn opgevraagd. We spraken met een groot aantal betrokkenen, van wie een aantal niet bij naam wil worden genoemd.